2026-2029 Dönemi Emlak Rayiç Bedel Artışları: Vergi Yükünüz Artabilir.

Son dönemde emlak sahiplerinin ve yatırımcıların gündeminde önemli bir yer tutan emlak rayiç bedellerindeki artışlar, birçok vatandaşımızı yakından ilgilendiriyor. Belediye takdir komisyonlarının 2025 yılı içinde belirlediği yeni rayiç bedeller, 2026, 2027, 2028 ve 2029 yıllarındaki emlak vergilerinin temelini oluşturacak. Ancak bu değerlerdeki ciddi artışlar, sadece emlak vergisini değil, toplam 6 farklı vergi kalemini de doğrudan etkileyecek.

Emlak Rayiç Bedeli Nedir ve Kim Tarafından Belirlenir?

Emlak rayiç bedeli, halk arasında “rayiç değer” olarak bilinse de teknik adıyla “emlak vergisi değeri” olarak geçer. Vergi Usul Kanunu gereğince her 4 yılda bir takdir komisyonları tarafından belirlenen bu değerler, arsa ve arazilerin metrekare birim değerlerini ifade eder.

Komisyonlar ilçe belediyelerinde kurulur ve şu kurumlardan temsilciler içerir:

• Belediye

• Tapu Müdürlüğü

• Maliye

• Ticaret Odası

• Meslek odaları (mali müşavirler, esnaf odaları vb.)

Büyükşehirlerde ise merkez komisyonlar da devreye girerek daha üst ölçekli kararlar alınabilir. Değer belirlenirken cadde-sokak konumu, yapı özellikleri, metrekare büyüklüğü, bina yaşı, asansör veya kalorifer gibi donatılar da dikkate alınır.

2025’te Belirlenen Değerler Ne Zaman Uygulanacak?

Yeni değerler ilk kez 2026 yılı vergi döneminde uygulanmaya başlanacak ve 2029 yılı sonuna kadar geçerli olacak. Ara yıllarda ise değerler, yeniden değerleme oranının %50’si kadar artırılır.

Fahiş Artışlar Gündemde: Neden Bu Kadar Yükseldi?

Bazı bölgelerde rayiç bedeller %400 ila 00 oranında artarken, özellikle büyükşehirlerde 7 ila 18 kat arası artışlar dikkat çekiyor.

Bu olağanüstü artışların temel sebepleri:

• Son dört yılda yaşanan yüksek enflasyon

• Yeniden değerleme oranlarının rekor seviyelere ulaşması

• Gayrimenkul değerlerinde genel artış

Örneğin, 2020 yılında belirlenen bir arsanın rayiç bedeli 2025’te 7 katına çıkarılmışsa bu durum, ekonomik koşullar dikkate alınmaksızın yapılmış fahiş bir takdir olarak değerlendirilebilir. Ancak artış oranı yeniden değerleme oranı ile orantılıysa, hukuki itiraz şansı azalır.

Artan Rayiç Bedel Hangi Vergileri Etkiler?

Yeni rayiç bedel, sadece emlak vergisi için değil, gayrimenkulle ilgili toplam 6 farklı vergi ve harç için hesaplama tabanı olarak kullanılır:

1. Emlak Vergisi

Her yıl belediyeye ödenen bu vergi, rayiç bedel üzerinden hesaplanır. Artış doğrudan vergi miktarını yükseltir.

2. Tapu Harcı

Alım-satım işlemlerinde ödenen tapu harcı, satış bedeli rayiç değerin altında gösterilemediği için artıştan etkilenir.

3. Veraset ve İntikal Vergisi

Miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda, rayiç bedel vergi hesaplamasında esas alınır.

4. Değerli Konut Vergisi

2025 için değeri 15 milyon 700 bin TL üzerindeki konutlar bu vergiye tabi. Rayiç bedel artarsa, bu vergiyi hiç ödemeyen mülk sahipleri mükellef hâline gelebilir.

5. Gayrimenkul Satış Kazancı – Gelir Vergisi

Rayiç bedelin yüksek olması, satış kazancını artırarak gelir vergisi yükünü çoğaltır.

6. Kira Geliri ve Emsal Kira Bedeli

Gerçek kira yoksa bile, emlak vergisi değerinin %5’i üzerinden kira varsayılır. Bu da elde edilmeyen bir gelir için vergi doğurabilir.

Vatandaşların Hakları Neler? Hukuki İtiraz Mümkün mü?

Yeni belirlenen rayiç bedellerin fahiş olduğu düşünülüyorsa, ilgili vatandaşlar 2025 yılı içinde;

• İlgili belediyeye dilekçe vererek itiraz edebilir,

• Sonuç alınamazsa vergi mahkemesine başvurarak iptal davası açabilir.

Ancak bu davaların başarılı olabilmesi için;

• Artışın yeniden değerleme oranı ile bağdaşmaması,

• Kıyas mahallelerdeki değerlerden ciddi sapma olması,

• Değerin belirlenmesinde yeterli veri toplanmaması gibi durumlar belgelenmelidir.

Sonuç: Emlak Sahipleri Dikkatli Olmalı

Rayiç bedellerdeki artış, sadece mülk sahiplerini değil, yatırımcıları, mirasçıları ve kiracılar dahil birçok kişiyi ilgilendiriyor. Vergi yükünü azaltmak veya hakkınızı aramak için 2025 yılı içinde belirlenen değerlere dikkatle itiraz etmeniz gerekebilir.

Web sitemiz üzerinden bu konuda detaylı bilgi alabilir, danışmanlık desteği talep edebilirsiniz.
İletişim: +90 (256) 813 30 55
E-posta: [email protected]
Web Sitesi. www.didimdesatilik.com